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未经登记的不动产抵押合同中的相关问题/高洪良

时间:2024-06-17 05:13:19 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8569
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  物权法第15条确定了物权变动与原因相区分的原则,与此同时,担保法第41条所规定的“抵押合同自登记之日起生效”即不再适用。我国物权法对于不动产抵押采取登记生效主义立法模式,而对动产抵押则采取登记对抗主义的立法模式。然而在实践生活中,有大量抵押物未经登记的不动产抵押合同存在,债权人如以此抵押合同向抵押人主张权利,在理论和实务上有如下问题需要厘清。

  不动产抵押合同与抵押权登记的关系

  欲正确理解不动产抵押合同与抵押权登记的关系,应当从区分原则入手。其基本含义可以归纳为二点:其一,物权变动的基础关系即原因行为、债权合同的成立,应当按照该行为成立的自身要件予以判断,而不能以物权变动是否成就作为判断标准;其二,物权变动必须以动产的交付与不动产登记为必要条件,而不能认为基础关系或原因行为的成立生效就必然发生物权变动的效果。根据该原则,不动产抵押合同是从合同,是抵押权成立原因和基础行为,是必要条件。当事人双方订立了不动产抵押合同,种种原因决定未必进行登记,因此有了抵押合同不一定产生抵押权。反过来看,对不动产进行了登记,设定了抵押权,一定有抵押合同的存在,此时则不以抵押合同的书面性为限。

  按照上述理解,不动产抵押合同与抵押权登记之间应当存在下述关系样态:一,合同生效并进行了登记,抵押权产生;二,合同生效但未登记;三,合同不成立且未登记;四,合同生效并进行登记后,合同被确认无效;五,合同生效后未经登记被确认无效;六,合同生效并进行登记后,合同解除;七,合同生效后未经登记,合同解除。

  债权人就抵押合同所主张权利的性质

  针对抵押物未经登记的不动产抵押合同,当主债务人不履行合同义务时,债权人往往将主债务人和抵押人一并起诉,以主合同和抵押合同主张权利,既要求主债务人履行债务,又要求处分抵押物以优先受偿债务,达到与实现抵押权相同的法律效果。此时,如果将债权人的请求理解为实现抵押权的话,按照物权法的规定,未办理登记,抵押权不成立,则债权人欲实现抵押权只能先请求抵押人协助其办理登记。在债权人的请求中,既有债务人履行债务的给付请求,又有抵押人协助登记的行为给付请求。在司法实践中一般有二种处理方式,一是判令债务人履行债务的同时,协助债权人办理登记,另外则是告知债权人择一请求起诉,二者不能合并。无论哪一种解决方式,均无法一次性实现订立抵押合同的目的——即当债务人逾期不履行债务时,处分抵押物从而优先受偿。如果设定抵押的目的必须通过二次诉讼来实现的话,如此低下的效率想必与当事人发生交易时的初衷是大为悖离的。

  笔者认为,抵押合同是一种债权文书,因主债务人不履行主债务,债权人的上述请求权应为基于债权合同的请求权。其一为请求协助登记的请求权;其二为要求抵押人处分抵押物以优先受偿的请求权;其三如果不能处分抵押物则有要求抵押人承担因抵押权不成立赔偿损失的违约责任。由于第一种请求权对于债权的实现多了一道程序,所以债权人在实务中一般不行使。因此,债权人就抵押合同直接主张抵押人承担继续履行、赔偿损失等法律责任的情形尤为多见。

  不动产抵押人应承担的法律责任

  在抵押物上不存其他物权时,抵押人仍应按照抵押合同的约定承担继续履行的违约责任,处分抵押物并就所得价款优先向债权人为清偿。当抵押物上已设定其他物权时,抵押人则须向债权人承担,赔偿债权人因债务人不履行债务且不能处分抵押物而导致的损失。

  以上讨论的情形是抵押合同有效情况下抵押人的法律责任,那么当抵押合同不成立、无效或解除后抵押人又承担何种法律责任呢?由于这三种情形的法律后果均导致损害赔偿责任的产生,因此,上述担保法司法解释的第7、8条中,区分债权人、债务人和担保人的过错而规定的损害赔偿责任可资参考。但应当明确的是,抵押人对于抵押合同不成立有过错,应当承担的是缔约过失责任。

  在司法实践中,最有争议者在于抵押合同无效后抵押人所应承担的法律责任。担保法司法解释中区分了债权人、债务人和抵押人对于导致抵押合同无效的过错程度,三者在此基础之上承担不同的民事责任。但是,这种处理方式显然忽略了因债务人、抵押人自身过错而导致担保合同无效的情形,债权人不能得到有效清偿的后果,这种后果实际是与当事人订立抵押合同的目的相违背的。

  综上,债权人就未进行登记的不动产抵押合同主张权利,应有如下要点:一,合同有效,合同约定的标的物之上未设立其他物权的,抵押人承担处分抵押物优先清偿债务的违约责任;二,合同有效,合同约定的标的物之上已设立其他物权的,抵押人向债权人承担损害赔偿责任;三,合同不成立,抵押人向债权人承担缔约过失责任;四,合同解除的,抵押人参照上述1、2点向债权人承担担保责任;五,合同无效,抵押人按照与债权人、债务人的过错程度向债权人承担损害赔偿责任,但应受到最高人民法院法释(2000)44号、关于适用担保法的司法解释第7、8条的限制。
【案情】

2009年6月,王某与某教育咨询公司签订自费出国留学中介服务委托合同,约定王某一次性支付学校申请服务费6000元和签证申请服务费6500元,该教育咨询公司为其提供留学咨询、学校申请及签证指导服务等,合同期限两年。若王某完全履行合同义务后,未被合同约定的两所院校录取,或被录取后使馆拒绝签证,均可主张全额退费。若王某因自身原因要求提前解除合同,则应承担全部违约责任,仅可主张退费500元。其后,王某按约支付费用并积极履行合同义务,最终因雅思成绩未达标及学校录取政策变化而未获得正式录取通知书。王某遂于2010年3月以两所大学均未获录取、其2010年7月前出国留学的计划无法实现为由,通知提前解除合同。该教育咨询公司随即予以确认,退款500元。王某不服,提起诉讼,主张全额退款。

【分歧】

第一种意见认为,本案合同合法有效,该教育咨询公司已提供学校申请服务,学校申请服务费6000元不应退还。但签证程序未正式启动,该教育咨询公司收取的6500元签证服务费应予退还。王某2010年7月前不能被两所申请院校录取,重新申请学校需满足新的条件并有待重新评估,能否出国留学处于不确定状态,在合同期内提前解除合同,不能完全归责于其自身原因,只退还留学服务费用500元的合同条款不能适用,且该条款也有违公平原则。

第二种意见认为,王某系因合同目的不能实现而解除合同,不能认定归责于王某自身原因,第一种意见除适用公平原则不妥外,其他观点正确。

【评析】

两种意见均将合同中约定王某若因自身原因提前解除合同仅可主张退费500元的条款能否适用作为焦点,这无疑是正确的,因为最终怎么退款、退款多少的关键就在于此。两种意见处理本案的相同之处在于,均认为王某提前解除合同,但不能(完全)归责于王某的自身原因。不同之处在于,第一种意见不仅认为解除合同不能完全归责于王某的自身原因,只退费500元的合同条款没有适用的前提,而且该合同条款还涉嫌违反公平原则。第二种意见则认为,该合同条款没有违反公平原则,只是因为合同目的不能实现,王某有权提前解除合同。显而易见的是,第一种意见的推理确有不妥之处,因为认定只退费500元的合同条款违反公平原则依法可以撤销的话,只需就可撤销的事实和理由进行论证即可,没有必要再费精力去分析该合同条款的适用前提问题。讨论可适用之前提,又作撤销之判断,叠加两个法律判断,有画蛇添足之嫌。第二种意见认定该退费条款没有违反公平原则,直接以合同目的不能实现为由,赋予王某解除合同权,看似纠正了错误,其实推理更欠周全。

首先,两种意见对王某何以有权解除合同,何以解除合同不能归责于王某的自身原因,均语焉不详。何谓合同中的“自身原因”?雅思成绩不达标算不算王某的自身原因?合同期限有两年,以2010年7月前出国留学计划无法实现这一没有特别约定的理由主张提前解除合同,算不算是王某的自身原因?合同约定的自身原因究竟是指王某的主观原因,还是指客观原因?抑或是其他特指情形?

以第一种意见的推理看,王某2010年7月前不能被两所申请院校录取,重新申请学校需满足新的条件并有待重新评估,能否出国留学处于不确定状态,是解除合同“不能完全归责于王某”的主要理由。“不能完全归责于王某”的言下之意是,王某有责任,有其自身原因在——不论是成绩不达标和学校录取政策变化这样的客观原因,还是王某在合同期内放弃继续考雅思和申请学校的主观原因。而解除合同有王某的自身原因在,只退费500元的合同条款就有适用的余地。所以,第一种意见又说,该合同条款违反公平原则,可以撤销。在其推理中,其认识到了要解释“自身原因”的必要性,也认识到了解释的难度,所以引用公平原则意作补充,但却出现了新的问题。

第二种意见推理简单干脆:合同目的不能实现,王某有权解除合同,不能归责于王某。但稍加分析,便有疑问。“合同目的不能实现”具体指的是什么?是赋予法定解除权的合同法第九十四条中的五种情形之一,还是特指王某2010年7月前出国留学的计划无法实现?如果是前者,具体是哪种情形?如果是后者,合同期有两年,为什么王某能够提前解除,又不承担责任?由此可见,第二种意见将问题予以简化后,并没有周全第一种意见的推理。

其实,到这里,正确答案已经呼之欲出。作为典型的委托合同委托人,王某可以依据合同法第四百一十条,也就是第九十四条第(五)项所称的当事人可以解除合同的法定情形,随时解除委托合同。王某依法只需就该教育咨询公司已提供的服务部分支付报酬,并就其提前解除合同给对方造成的损失中的可归责部分承担赔偿责任。至于合同的目的能不能实现,解除合同是否是基于王某自身的原因,均非王某享有合同任意解除权的前提。所以,在引用前述委托合同任意解除权条款进行本案裁决前,真正应当重点分析的是,王某若因自身原因提前解除合同仅可主张退费500元的条款,是否是对委托合同任意解除权的放弃?如果是,这样的特约放弃是否有效?如果不是,该合同条款能否适用?关于委托人的解除权放弃,现行法律没有明确规定。笔者认为,委托合同是由受托人代为处理委托人的事务,委托人对受托人的信赖以及委托人对委托事务的掌控等是委托合同存续的基础。正因如此,法律才赋予了委托人对委托合同的任意解除权。与此同时,在处理委托事务时,会产生受托人的利益,受托人和委托人的信赖关系和利益关系甚至会变得错综复杂。因此,依照意思自治的原理,当事人的意志应予尊重,任意解除权这一法定权利的放弃,当事人可以合意决定。但是,鉴于该权利的性质和对于委托合同的重要性,其放弃必须采用更为明确的方式。换言之,“权利保护的程序应与民事权利的性质相适应”,委托合同任意解除权的放弃,需要一个明白无误的特别约定。


(作者单位:湖南省长沙市中级人民法院)


吉安市人民政府办公室关于印发吉安市事业单位公开招聘人员暂行办法的通知

江西省吉安市人民政府办公室


吉安市人民政府办公室关于印发吉安市事业单位公开招聘人员暂行办法的通知



井冈山管理局,各县(市、区)人民政府,市政府各部门:

《吉安市事业单位公开招聘人员暂行办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。




二○○六年九月二十二日



吉安市事业单位公开招聘人员暂行办法

第一章 总 则


第一条 为全面推进事业单位人事制度改革,建立科学、规范、公正的用人制度,规范事业单位招聘行为,提高新进人员素质,根据国家人事部《事业单位公开招聘人员暂行规定》(2005年第6号部长令)和省人事厅《关于印发<江西省事业单位公开招聘人员实施办法(试行)>的通知》(赣人发[2006]7号)规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 全市经各级机构编制部门批准设立的事业单位招聘专业技术人员、管理人员和工勤人员,适用本办法。参照公务员制度进行管理的事业单位除外。

第三条 公开招聘要坚持德才兼备的用人标准,贯彻公开、平等、竞争、择优的原则。

第四条 公开招聘要坚持政府宏观管理与落实单位用人自主权相结合,统一规范、分类指导、分级管理。

第五条 公开招聘根据用人单位招聘岗位和任职条件的要求,采取考试、考核的方法进行。

第六条 政府人事行政部门是事业单位进行公开招聘工作的主管机关。政府人事行政部门与事业单位的上级主管部门,负责对事业单位公开招聘工作进行指导、监督和管理。

第七条 事业单位可以成立由本单位人事部门、纪检监察部门、职工代表及有关专家组成的招聘工作组织,负责招聘工作的具体实施。


第二章 招聘范围、条件及程序


第八条 事业单位新进人员,在编制限额内进行。除国家政策性安置(具体包括:军队转业干部、军转干部随军家属、退伍兵、退役运动员)、按干部人事管理权限由上级任命、涉密岗位等确需使用其他方法选拔任用人员外,都要面向社会公开招聘。其中对涉密岗位人员,在国家没有作出统一界定前,涉及到具体人员时,须经用人单位主管部门同意后,报市政府人事行政部门确认。

第九条 应聘人员必须具备下列条件:

(一)具有中华人民共和国国籍;

(二)遵守宪法和法律;

(三)具有良好的品行;

(四)岗位所需的任职资格、职业资格及技能要求;

(五)适应岗位要求的身体条件;

(六)岗位所需要的其他条件。

第十条 事业单位公开招聘人员不得设置歧视性条件要求。

第十一条 公开招聘应按下列程序进行:

(一)申报增人计划;

(二)制定招聘方案;

(三)发布招聘信息;

(四)报名与资格审查;

(五)考试、考核;

(六)体检;

(七)根据考试、考核和体检结果,确定拟聘人员;

(八)公示招聘结果;

(九)签订聘用合同,办理聘用手续。


第三章 招聘方案、信息发布与资格审查


第十二条 招聘方案由用人单位负责编制,主要包括以下内容:招聘的岗位及条件、招聘的时间、招聘人员的数量、采用的招聘方式等。

第十三条 市直事业单位的招聘方案经主管部门同意后报市人事局核准。

县(市、区)所属事业单位的招聘方案经主管部门同意后报县(市、区)政府人事行政部门核准。

招聘方案经政府人事行政部门核准后组织实施。

第十四条 事业单位招聘人员至少应在报名前15个工作日面向社会公开发布招聘信息。

招聘信息应通过政府人事行政部门网站免费发布,还可以采用其他新闻媒体等多渠道发布。

招聘信息的主要内容为用人单位情况简介、招聘的岗位、招聘人数及待遇;应聘人员条件;招聘办法;考试、考核的时间(时限)、内容、范围;报名方法等需要说明的事项。

第十五条 用人单位或组织招聘的部门应对应聘人员的资格条件进行审查,确定符合条件的人员。

第十六条 报考同一岗位人数与招聘人数之比原则上不能低于3:1, 达不到这-比例的,应减少该岗位的招聘人数或取消该岗位的招聘。特殊岗位和短缺人才的招聘, 如达不到这一比例的,经市政府人事行政部门同意,可适当降低比例。


第四章 考试与考核


第十七条 全市原则上每年统一组织事业单位公开招聘人员公共科目考试一次,实行市、县(市、区)、乡(镇)三级联考,时间安排在每年的2-3季度举行。全市统一命题、统一考试时间、统一确定合格标准分数线,由同级政府人事行政部门组织考试。因特殊需要,经市政府批准,也可以在下半年增考一次。

第十八条 专业考试和面试由用人单位主管部门会同政府人事行政部门组织,具备条件的用人单位也可以自行组织,参加专业考试和面试的人员,必须在市里划定的合格标准分数线以上。

第十九条 专业考试科目应根据行业、专业及岗位特点确定,内容应为招聘岗位所必须的专业知识、业务能力和工作技能。

第二十条 单位招聘工勤岗位人员,应根据需要重点进行实际操作能力测试,是否参加公共科目文化考试,可由用人单位及其主管部门确定,并报同级政府人事行政部门核准。

第二十一条 政府人事行政部门所属人才服务机构和考试服务机构,受政府人事行政部门委托,为事业单位公开招聘人员提供服务。考试录用收费,按物价部门核定的标准收取。

第二十二条 事业单位对急需引进的高层次、短缺专业人才,具有高级专业技术职务或硕士以上学位人才,可采取考核的方式招聘。

第二十三条 本级事业单位之间人员的顺向流动、引进高层次人才配偶的随调,可按照对口安排的原则,通过直接考核的办法,按原规定办理。

第二十四条 对通过考试确定的应聘人员,由用人单位组织对其思想政治表现、道德品质、业务能力、工作实绩等进行考核,并对应聘人员资格条件进行复查。

第二十五条 对事业单位拟聘用人员,在国家出台事业单位工作人员体检标准前,有行业标准的,执行行业体检标准;没有行业标准的,参照公务员体检标准执行。


第五章 聘 用


第二十六条 按照考试、考核、体检结果,经用人单位负责人员集体研究,择优确定拟聘人员。

第二十七条 对拟聘人员应在适当范围内进行公示,公示期不少于7个工作日。

第二十八条 各用人单位通过公开招聘确定拟聘人员后,均须填写《江西省事业单位拟聘用人员备案表》,经主管部门同意后,报政府人事行政部门按照干部人事管理权限的规定报批。市直单位报批程序仍按现行办法执行。

第二十九条 按程序办理报批手续后,用人单位法定代表人或者其委托人与受聘人员签订聘用合同,确立人事关系,凭《备案表》办理调动、编制、聘用、工资、人事代理等手续。

事业单位公开招聘的工勤人员,应聘后按《劳动法》规定进行管理,签订劳动合同,在15个工作日内到劳动和社会保障行政部门进行合同鉴证。

第三十条 事业单位公开招聘的人员按规定实行试用期制度,试用期的期限按照国家有关规定执行。试用期包括在聘用合同期限内。

试用期满合格的,予以正式聘用;不合格的,取消聘用。


第六章 纪律与监督


第三十一条 事业单位公开招聘人员实行回避制度。

凡与聘用单位负责人员有夫妻关系、直系血亲关系、 三代以内旁系血亲或者近姻亲关系的应聘人员,不得应聘该单位负责人员的秘书或者人事、财务、纪检监察岗位,以及有直接上下级领导关系的岗位。

聘用单位负责人员和招聘工作人员在办理人员聘用事项时,涉及与本人有上述亲属关系或者其他可能影响公正招聘的,也应当回避。

第三十二条 招聘工作要做到信息公开、过程公开、结果公开,接受社会及有关部门的监督。

第三十三条 政府人事行政部门和事业单位的上级主管部门要认真履行监管职责,对事业单位招聘过程中违反干部人事纪律及本办法的行为要予以制止和纠正,保证招聘工作的公开、公平、公正。

第三十四条 严格公开招聘纪律。对有下列情形的,必须严肃处理。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(一)应聘人员伪造、涂改证件、证明,或以其他不正当手段获取应聘资格的;

(二)应聘人员在考试考核过程中作弊的;

(三)招聘工作人员指使、纵容他人作弊,或在考试考核过程中参与作弊的;

(四)招聘工作人员故意泄露考试题目的;

(五)事业单位负责人员违反规定私自聘用人员的;

(六)政府人事行政部门、事业单位主管部门工作人员违反规定,影响招聘公平、公正进行的;

(七)违反本办法规定的其他情形的。

第三十五条 对违反公开招聘纪律的应聘人员,视情节轻重取消考试或聘用资格;对违反本办法招聘的受聘人员,一经查实,应当解除聘用合同,予以清退。

第三十六条 对违反公开招聘纪律的工作人员,视情节轻重调离招聘工作岗位或给予处分;对违反公开招聘纪律的其他相关人员,按照有关规定追究责任。


第七章 附 则


第三十七条 事业单位在职人员参加公开招聘,应聘后按现行办法进行管理。

第三十八条 事业单位需要招聘外国国籍人员的,由市人事局报省人事厅核准,并按照国家有关规定进行招聘。

第三十九条 本办法由市人事局负责解释。

第四十条 本办法自印发之日起执行。