广东省人大常委会


广东省珠海经济特区房地产管理条例
广东省人大常委会


（1992年11月28日广东省第七届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产权登记
第三章 房地产交易
第四章 房地产租赁
第五章 房地产抵押
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为发展珠海经济特区（以下简称特区）房地产市场，加强管理，保障房地产经营者和房地产权人合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法规，结合特区的情况，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产，是指在特区依法取得的土地使用权及其土地上的住宅、工商楼宇、仓库、停车场等建筑物及其他附着物。
本条例所称的房地产权是指地上建筑物、其他附着物所有权及其使用范围内的土地使用权。
第三条 在特区内的房地产登记、转让、租赁、抵押等经营和管理活动适用本条例。
第四条 珠海市人民政府（以下简称市政府）房地产管理部门，依据法律、法规和本条例，对房地产经营活动实施管理和监督。
第五条 通过有偿出让、转让取得土地使用权的单位或个人，已按土地使用权出让合同规定的条件和期限进行开发建设的，可按本条例的规定取得房地产权，并可转让、出租、抵押。通过行政划拨取得土地使用权的，必须补办土地使用权出让手续，取得房地产权后，方可进行房地产的
转让、出租、抵押。
第六条 国内的经济组织、公民、华侨、外国人和香港、澳门、台湾同胞及其经济组织，可在特区从事房地产经营活动。

第二章 房地产权登记
第七条 特区实行房地产权登记确认制度。经登记后，房地产权人的合法权益受法律保护。
市房地产管理部门负责办理各种房地产权登记，并颁发《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》。
第八条 房地产权登记包括：
（一）新建房屋产权登记；
（二）土地使用权登记；
（三）转移登记；
（四）租赁登记；
（五）他项权利登记；
（六）变更登记；
（七）预售预购登记；
（八）注销登记。
上述登记的申请期限为三十日，其中第（一）项从竣工验收之日起计算，第（二）项从付清地价款之日起计算，第（三）至第（七）项从合同签订之日起计算，第（八）项从注销事项发生之日起计算；当事人居住在香港、澳门的为六个月，居住在台湾或国外的为一年。
房地产管理部门对于符合登记条件的申请，应当自收到申请文件之日起第（一）项在三个月内，第（二）至第（八）项在三十日内给予登记。
第九条 申请房地产权登记的，应当向房地产管理部门提交下列文件：
（一）产权登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房地产权证明文件。
第十条 申请房地产权登记，当事人是自然人的，由自然人申请登记；当事人是法人的，由其法定代表人申请登记。
共有房地产权登记，可委托一名房地产共有人办理，但须有其他共有人出具的委托书及有关证明文件。
申请人不能亲自申请登记的，可以委托代理人办理。
第十一条 申请人居住在香港、澳门、台湾或国外，需要委托代理人申请登记的，按下列规定办理：
（一）居住在香港、澳门的，经中国司法部门指定的律师见证或认可的机构办理认证；
（二）居住在台湾地区的，经特区公证机关办理公证；
（三）居住在与中国有外交关系国家的，经中国驻该国使（领）馆办理认证；
（四）居住在与中国无外交关系国家的，经与中国有外交关系的第三国驻该国使（领）馆办理认证；办理认证有困难的，可由与中国县级以上的侨务部门有联系的华侨社团办理认证。
第十二条 办理房地产权登记，申请人必须按规定交纳登记费用。
第十三条 土地使用权出让期满前六个月，房地产权人应当向市房地产管理部门申请延长使用登记。土地使用权期满未申请延长使用登记的，房地产权由市政府无偿收回。
第十四条 房地产有下列情形之一的，应当由市房地产管理部门代管：
（一）产权人死亡或下落不明而又无合法继承人或代管人的；
（二）产权人委托代管的；
（三）法院指定或判决由市房地产管理部门代管的。
前款第（一）项房地产的代管，市房地产管理部门必须在决定代管后一个月内在《珠海特区报》上登报说明。代管期最长不超过三年。代管期满后，仍无权利人申请登记的，视为无主房地产，由市房地产管理部门向人民法院提出认定财产无主的申请。

第三章 房地产交易
第十五条 房地产交易必须通过房地产交易机构进行。
第十六条 房地产交易前必须委托经注册登记的评估机构对房地产价值进行评估。
第十七条 当事人进行交易的房地产，必须领有《房屋所有权证》和《土地使用证》或者房地产权属证明文件。
经过改建、扩建、分割、合并或者因继承、受赠取得的房地产，必须已经办理变更登记。
由各级财政拨款兴建或由行政划拨的房地产，必须经同级国有资产管理部门审核，报同级政府批准后，补办土地使用权出让手续。
共有房地产权的转让，必须取得共有人的一致同意。共有人之一不同意转让自己占有份额时，其他共有人有权处分自己占有的份额，但必须先行订立分割协议。
第十八条 房地产有下列情形之一的，不得进行交易：
（一）产权未经确认或他项权利未登记的；
（二）产权纠纷未经处理的；
（三）经人民法院裁定或判决限制产权转移的；
（四）违章建筑；
（五）法律、法规规定不得进行交易的。
第十九条 禁止利用假赠与等弄虚作假手段进行房地产私自交易。违者，其房地产赠与行为无效。
第二十条 在房地产交易中，下列当事人在同等条件下，依次享有优先购买权或受让权：
（一）共有人；
（二）承租人；
（三）抵押权人。
转让方应当于房地产交易前三十日内书面通知上列当事人。
第二十一条 房地产交易可在香港、澳门进行，但必须通过中国司法部门指定的律师或特区驻港、澳公司按本条例规定代办交易手续。
第二十二条 房地产经营企业预售房地产，必须经市房地产管理部门批准。未经批准的，所签订的房地产预售合同无效。
第二十三条 预售房地产必须具备下列条件：
（一）房地产建筑合同业已签订；
（二）除缴足地价款外投入该房地产建设的资金已达投资总额的20％以上，或者建筑物设计地面以下的基础工程已经完成；
（三）已在特区注册的银行开立代收房地产预售款的专门帐户。
但经市政府特别批准的除外。
第二十四条 房地产交易（含预售），双方当事人必须签订房地产买卖合同。由于当事人的过错，造成房地产买卖合同不能履行或者不能完全履行，由有过错的当事人承担违约责任。
涉外房地产权转让合同，应经特区公证机关公证。
第二十五条 预购的房地产可以转让，但应当办理转让登记，并交纳有关税、费。
第二十六条 房地产预售款必须存入专门帐户，保证用于已预售的房地产建设，在支付和清偿该预售房地产的全部建筑费用之前，不得挪作他用。
第二十七条 同一建筑物使用范围内的土地使用权整体不可分割，该建筑物被分割转让时，各房屋所有权人按所占房屋的建筑面积的比例占有相应比例的土地使用权。
房屋被转让时，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让，受让人应继续履行土地使用合同规定的权利和义务。因实际需要改变土地使用功能的，必须经市规划部门批准，并到市房地产管理部门申请办理变更登记。
第二十八条 当事人进行房屋交易，必须按下列程序办理交易过户手续：
（一）持居民身份证和《房屋所有权证》、《土地使用证》，向房地产交易机构申请；
（二）房地产交易机构审核允许成交的必须公告声明；
（三）成交后，当事人必须按规定到市房地产管理部门办理变更登记。
第二十九条 房地产交易当事人必须按国家有关规定，缴纳税、费。

第四章 房地产租赁
第三十条 房地产租赁当事人双方必须依法签订房地产租赁合同，并由出租人向市房地产管理部门办理租赁登记。
第三十一条 由各级财政拨款兴建的房地产，必须经同级财政部门批准后方能出租，其租金收取、使用、分配按财政部门的规定执行。
第三十二条 出租人有权依法出租房地产、收取租金，同时履行交纳税费、维修房地产设施和合同规定的其他义务。
承租人有权依法使用所租赁的房地产，并履行按时交付租金、维护所租用房地产和合同规定的其他义务。
第三十三条 房地产出租租赁期限不能超过该房产所依附的土地使用权的有效期限。
第三十四条 共有房地产出租，必须取得共有人的一致同意，并订有书面协议。
共有人之一将自己所属房地产份额出租的，比照本条例第十七条第三款办理。
第三十五条 承租人确需转租、分租的，应事先征得出租人的同意，并修订原租赁合同。
第三十六条 出租人有下列情形之一的，可以提前解除租赁合同，但应当给承租人三个月的搬迁期限。
（一）出租人因不可预见或不可避免的原因，确需使用该房地产的；
（二）承租人拖欠房租超过合同规定期限六个月的；
（三）承租人外迁、下落不明或死亡，不能继续履行租赁合同的；
（四）承租人擅自将所租赁的房地产转租、分租，或者违反合同规定，改变所租赁房地产结构、用途的；
（五）承租人利用所租赁房地产进行违法活动的；
（六）房屋已超过使用年限或因自然毁损，经房地产管理部门鉴定属于危房的。
第三十七条 承租人有下列情形之一的，可以提前解除租赁合同，但应当提前三个月通知出租人。
（一）承租人已购（建）房或已另租住房；
（二）承租人迁离特区的；
（三）承租的法人终止经营活动、撤销或解散的；
（四）房地产受到重大毁损，有倾覆危险，出租人未加修缮或无能力防止危险发生的；
（五）出租人违反合同规定，擅自提高租金的。
第三十八条 因当事人一方提前解除房地产租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。
第三十九条 承租人依合同规定缴纳租金，出租人无正当理由拒绝接受的，承租人可申请市房地产管理部门予以证明，免除其滞纳或迟延责任。
承租人拖欠的房租，出租人有追索的权利。
第四十条 出租人将房地产转让、抵押的，应当提前三十日书面通知承租人。转让后，受让人应与原承租人按原租赁合同的条款及存续期重新签订租赁合同，并办理登记。
第四十一条 出租人和承租人不得利用租赁房屋进行赌博、卖淫、嫖娼、贩毒、吸毒、走私、贩私等违法活动。

第五章 房地产抵押
第四十二条 房地产权人以房地产抵押贷款，应与银行或金融机构以书面形式订立抵押贷款合同，并在该合同签订之日起十五日内，到市房地产管理部门办理抵押物登记。抵押物经登记后，抵押行为具有法律效力。
第四十三条 房地产共有人以共有房地产抵押时，须经全体共有人一致同意。共有人之一以其占有份额抵押时，应事先书面通知其他共有人，并比照本条例第十七条第三款办理。
第四十四条 抵押房地产转让、出租的，须经抵押权人书面同意，并在有关合同中明确抵押权人、抵押人和受让人（承租人）的权利、义务。
第四十五条 预购房地产可以抵押。但抵押人必须遵守下列规定：
（一）履行预购房地产合同，并付清房价；
（二）在未经抵押权人书面同意之前，不得擅自采取任何行动致使预购房地产合同失效。
房地产经营单位已经预售的房地产不得抵押。
第四十六条 抵押房地产依法被继承或赠与的，原设定的抵押权继续有效。继承人或受赠人应在继承或受赠后到市房地产管理部门办理变更登记。
第四十七条 抵押人未按合同规定偿还贷款的，抵押权人有权依法处分抵押的房地产。
第四十八条 因处分抵押房地产而取得房地产权的，当事人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理转移登记。
第四十九条 房地产抵押权因贷款被清偿或其他合理原因而消灭的，抵押人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理注销登记。

第六条 法律责任
第五十条 市房地产管理部门因工作人员的过错致使当事人遭受经济损失的，应当依法赔偿，并追究有关工作人员的责任。
市房地产管理部门及其工作人员不得向当事人收取国家规定的税费以外的费用或者其他利益。
第五十一条 采用欺骗、冒名、伪造证件等违法手段进行房地产权登记的，除登记无效外，并可根据情节轻重处以人民币五千元以上一万元以下的罚款，法律、法规另有规定的从其规定。构成犯罪的，由司法机关追究直接责任人的刑事责任。
第五十二条 不按期申请房地产权登记的，市房地产管理部门应限期登记。逾期不登记的，每逾期一日，按标的物评估总金额万分之三处以罚款。
第五十三条 未经登记而转让、出租房地产的，依照有关法律、法规规定，按非法转让、出租处理。
第五十四条 本条例规定的行政处罚由市房地产管理部门决定。当事人对行政处罚决定不服的，在接到处罚决定书之日起十五日内，可按有关规定申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行
。

第七章 附 则
第五十五条 珠海市人民政府可根据本条例制定实施办法，报广东省人民代表大会常务委员会和广东省人民政府备案。

第五十六条 本条例自公布之日起施行。



1992年11月28日
　　在世界上最早通过刑事立法对洗钱活动予以惩治的国家中，英国位列其一。早在1986年，英国就制定了《反毒品贩运犯罪法》，其中设立了“获取源于毒品贩运的财产罪”，最高可处以14年监禁刑。[1]从英国《反毒品贩运犯罪法》的名称以及所设立的罪名来看，其只适用于涉毒洗钱犯罪，范围比较狭窄。从1988年开始，为了适应反洗钱形势的需要和贯彻欧盟颁布的前两个反洗钱指令[2]，英国陆续地制定了一系列反洗钱的法律和专门条例，建立起完善的反洗钱机制。关于英国反洗钱和恐怖融资工作的实际情况，在“金融行动特别工作组”（Financial Action Task Force，简称为FATF）[3]于2007年依据《40+9项建议》[4]对英国的评估报告中，按照对每项建议的评估等级，认为英国达标的有24项，大部分达标的为12项，部分达标的有10项，未达标的为3项。其中，对于英国执行第一项建议关于洗钱犯罪化以及第二项建议（关于主观要素和法人责任）的评估结果，都是“达标”。[5]

　　一、附属反洗钱刑事法：《刑事审判法》（1988年）

　　在1988年，英国通过了《刑事审判法》（Criminal Justice Act）。尽管这个法律不是专门为反洗钱而制定的，但在第93条设立了以下三个反洗钱的罪名：[6]

　　（1）协助洗钱罪。根据第93条A项的规定，如果行为人在明知或者合理地怀疑他人已经从事犯罪活动或者从犯罪行为中受益的情形下，开始或者预备以自己或者他人的名义，协助他人保存或者控制犯罪收益，则其行为构成了协助洗钱犯罪，最高可处14年监禁刑，也可单处或并处5千英镑以下的罚金。

　　（2）获取、占有或者使用犯罪收益罪。该罪是指行为人明知收益是全部或者部分地，或者直接或间接地来自犯罪行为，却予以获取、占有或者使用的行为。对于该罪，最高可处以14年监禁刑，也可单处或并处5千英镑以下的罚金。

　　（3）隐瞒、掩饰犯罪收益罪。该罪是指行为人对于明知或者合理地怀疑是犯罪行为全部或部分地，或者直接或间接所产生的收益，却予以隐瞒或者掩饰该收益的性质、来源、所在地、处置、转移、所有权或者任何相关的权利。关于该罪的刑罚，可处以14年以下监禁刑，也可单处或并处5千英镑以下的罚金。

　　从英国1988年《刑事审判法》所规定的洗钱行为方式来看，与同年晚些时间通过的《联合国禁毒公约》相比较，其涵盖了隐瞒、掩饰、获取、占有和使用等五种清洗方式，只是没有包括转换和转让两种手段。同时，关于洗钱的对象，该法规定的是一般犯罪的收益。这在一方面说明了英国1988年《刑事审判法》在一定程度上对《联合国禁毒公约》的影响，另外一方面也表明该法已经突破了《联合国禁毒公约》对于洗钱对象的限制，扩大了洗钱罪的上游犯罪范围。

　　二、专门条例：《反洗钱条例》（1993年和2003年）

　　在欧盟于1991年6月通过的第一个反洗钱指令中，要求金融机构建立有关查明和预防洗钱行为的制度。为了落实该指令的精神，在1993年，英国制定了《1993年反洗钱条例》（Money Laundering Regulations 1993），在体例上包括总则、预防洗钱的制度和培训、识别程序、存档程序、内部报告程序、监督机构报告洗钱迹象的职责、过渡性规定等七章，共计17条，在1994年4月1日生效。与其他大多数西方国家的反洗钱立法类似，该条例要求从事“相关金融业务”（Relevant Financial Business）[7]的机构和人员应履行反洗钱的义务，具体包括：应经常对受雇人员进行培训，使得他们能够了解与反洗钱有关的法律法规以及识别洗钱者；应在与交易申请人进行第一次接触之后，尽快地依照规定履行识别客户身份的程序；在有关交易完成之日起5年内，保存所有交易的详细情况的记录；应确定适当的人员受理和审查内部的可疑交易报告，在明知或者怀疑有洗钱迹象时，须向警方报告。如果行为人违反本条例的规定，依照该条例第5条第2款的规定，则构成犯罪。在以公诉罪被定罪的情况下，可判处2年以下监禁刑，或者罚金，或者两者并处；若以简易程序罪被定罪的，则处以法定最高数额[8]以下的罚金。[9]

　　在2003年11月28日，英国国会通过了《2003年反洗钱条例》（Money Laundering Regulations 2003），于2004年3月1日起施行。关于该条例的制定目的，主要是英国财政部为了履行欧盟2001年通过的第二个反洗钱指令关于扩大反洗钱义务主体的要求。该条例是一部综合性的反洗钱法律，它取代和大幅度地扩大了《1993年反洗钱条例》的适用范围，重点规定了金融机构和其他机构预防洗钱的义务和法律责任。

　　关于适用范围，《2003年反洗钱条例》引入了一个新的术语：“相关业务”（Relevant Business），明确规定该条例适用于“相关业务”，并且在该条例的第2条中，对“相关业务”的内涵和外延做出界定，这不仅包括了《1993年反洗钱条例》关于“相关金融业务”的定义范围，还包含了借贷资金、金融机构的合并、房地产代理、赌博、企业的破产清算、提供税务咨询服务、提供会计和审计服务、提供涉及金融交易或房地产交易的法律服务、为公司和信托基金的成立或管理提供服务、任何涉及金额为15000欧元以上的现金交易等其他业务活动。[10]据此，《2003年反洗钱条例》将防范洗钱的义务主体从传统的金融领域扩大到包括非金融领域在内。

　　在《2003年反洗钱条例》中，要求从事“相关业务”的机构和人员应履行以下反洗钱的义务：（1）制订识别和验证新客户身份的程序；（2）在业务关系终止后的5年内，保存关于识别客户身份的证据和所有的交易记录；（3）依据第7条的规定，企业应当指定某主管来接受内部的申报，该主管通常称为“洗钱报告负责人”（Money Laundering Reporting Officer），并且实施内部的申报程序。如果“洗钱报告负责人”有合理理由认为或者怀疑有洗钱行为时，应向“国家犯罪情报中心”（National Criminal Intelligence Service）申报；（4）制订预防和防止洗钱的相关措施和内部程序，并且使相关人员了解该程序；（5）给相关雇员提供关于洗钱和防止程序的适当培训，以确保其知悉相关法律、了解如何识别和处理可能的洗钱行为、如何识别客户以及如何向“洗钱报告负责人”举报有洗钱迹象的信息。

　　关于刑事法律责任，根据《2003年反洗钱条例》第3条的规定，任何在英国从事“相关业务”的组织和人员必须遵守条例关于识别客户身份、保存记录和内部申报程序的规定，为预防洗钱而建立其他的适当程序，以及采取适当措施来培训相关雇员。如果企业未遵守相关的规范，或者企业的管理者或合伙人同意、默许违反相关的规范，或者因过失而违反者，则构成犯罪。对于以上犯罪，在以公诉罪被定罪的情况下，可判处2年以下监禁刑，或者罚金，或者两者并处；若以简易程序罪被定罪的，则处以法定最高数额以下的罚金。

　　此外，该条例第28条规定，对于FATF决定采取制裁措施的国家中的公司和个人，财政部可以指示从事“相关业务”的任何人不得参与或者与他们进行进一步的业务关系，或者不得履行或进行进一步的临时性交易。倘若从事“相关业务”的任何人未遵循该指示，则构成犯罪。由此可见，英国立法者意图通过刑事手段，推动英国反洗钱机制的建立和实施。

　　三、合并和发展：《2002年犯罪收益法》

　　（一）概览

　　2002年7月24日，英国通过了《2002年犯罪收益法》（The Proceeds of Crime Act 2002），于2003年2月24日起施行。该法具有较强的综合性，融刑事、民事、行政、财税、破产等不同性质的法律规范于一身，但始终以犯罪收益为自己的调整对象，为甄别、区分和认定犯罪收益规定了一系列科学和公正的规则和标准，并且根据这类财物与财物持有人的不同关系以及所处的不同条件，设立了刑事没收和民事追缴两大追缴制度。{1}在该法的第七章“洗钱”中，不仅对洗钱犯罪做出界定，也对与犯罪收益或通过非法行为获得的财产或财产性利益，或者与洗钱有关的调查做出规定。其中，以多项条款对关于洗钱的犯罪构成和刑事责任做出规定。

　　从内容上看，该法基本上是将《反毒品贩运犯罪法》和《刑事审判法》中涉及清洗毒品贩运和其他犯罪的收益之规定予以合并和细化，同时增设了不申报洗钱可疑交易以及泄露方面的罪名，着重规定了关于这些犯罪的构成要件、抗辩事由以及刑事司法程序。

　　（二）洗钱犯罪的罪名体系

　　在英国《2002年犯罪收益法》的第327条至第329条中，设置了以下关于洗钱犯罪的具体罪名：

　　（1）隐瞒、掩饰、转换、转让、转移犯罪财产罪。根据第327条[11]之规定，该罪是指行为人隐瞒、掩饰、转换、转让犯罪财产，或者将犯罪财产转移出英格兰和威尔士、苏格兰或北爱尔兰的行为。依据该法第340条的解释规定，所谓的“犯罪财产”，是指某人因犯罪行为而全部或部分地、直接或间接地获得的财产和财产性利益，并且被告人明知或者怀疑其源自或取自于前述之利益，包括金钱、各种形式的财产、相关的物品和其他无形的财产。而其中所说的“犯罪行为”，则是个广义的概念，既包括在英国任何地方构成犯罪的行为，也包括发生在英国境外而根据英国法律将构成犯罪的行为。相应地，该罪的上游犯罪是非常宽泛的。至于犯罪财产的属性，包括了财产的性质、来源、所在地、处置、转移、所有权或者任何相关的权利。

　　（2）安排犯罪财产罪。依据第328条的规定，该罪是指行为人在明知或者怀疑是犯罪财产的情形下，以自己或者他人的名义，而从事或者关注于安排，从而有利于（不论通过任何手段）对该犯罪财产的获取、保有、使用或者控制之行为。

　　（3）获取、使用或者占有犯罪财产罪。根据第329条的规定，该罪是指行为人对于犯罪财产予以获取、占有或者使用的行为。同时，为了保护基于正当目的而获取、使用或占有相关财产的行为人，该条款还设立了一项独特的抗辩事由：如果行为人在支付了足额对价的前提下获取、使用或者占有了该财产，则不构成本罪。

　　根据第340条第11项的解释规定，洗钱不仅包括以上第327条、第328条和第329条所规定的犯罪，还包括以上犯罪的未遂、共谋和煽动行为；帮助、教唆、怂恿或者促进行为；若发生在英国也将构成以上犯罪的行为。

　　此外，在该法第327条至第329条中，还设定了所规定犯罪的抗辩事由。如果行为人具有某一抗辩事由，则不构成犯罪。具体而言，上述三罪所共同具有的抗辩事由包括：（1）在经过主管许可的情况下进行了被授权的申报；（2）意图做出申报，但有合理理由解释为何未申报；（3）行为人是在履行本法或者其他与犯罪收益相关立法的规定下所实施的行为；（4）明知或者有合理理由相信在英国境外发生了与犯罪财产相关的犯罪行为，但是根据发生地的法律不构成非法行为。