试论我国物业管理制度的立法构建及完善

冷　帅


引　　　　　言

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列入十大经济活动的第八类，在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明，无论在国际上还是在国内，房地产已作为一个重要的独立的产业部门而存在。尤其在我国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。当然，房地产市场和谐与健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设。特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法更是不可或缺。

物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。在七八年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。

1 物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状
1.1 物业管理立法的必要性
1.1.1 促进物业管理的健康发展
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。
1.1.2 法律适应时代要求，与时俱进
现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。
（1） 关于相邻关系
相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”
（2）关于建筑物区分所有权
多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是所有权。一个财产归张三所有，张三有所有权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上所有权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态，这就用一物一权原则来对抗，一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展，对资金的需求，最后发生了抵押权制度，在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权，一物一权原则也就不符合状态了，但是法学家们不愿意放弃一物一权原则，他们把一物一权原则范围缩小，称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权，所有权之外有一个抵押权，两个抵押权都不影响，因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家的城市，特别是大城市，城市化的结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权，那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能，试看一个商品房，20层的大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个所有权，在这种情况下怎么存在一物一权原则，这就是没有规定一物一权原则的理由。
物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。
　　
1.2 物业管理的实践模式
物业管理在实践中主要有以下两种操作模式：
1、委托式物业管理　即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
1、 自营式物业管理　所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。
业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
　　
1.3 物业管理的立法模式
　　由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有：
1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，，以规范物业管理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。
2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。
　在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》（UNIFORM　CONDOMINIUM　ACT），供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。
　对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。

1.4 我国物业管理的立法进程 ：
　　1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。
　　1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。
　　1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。
　　2001年，国务院把制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)列入当年的立法计划。
2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例（草案）》，公开向社会征求意见。
　　2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。
1.5我国的立法现状(法律渊源)
1.5.1 宪法
宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如原宪法第39条 “中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。
1.5.2 法律
我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，即将出台的《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。
1.5.3 行政法规
内蒙古自治区呼和浩特市人大常委会


呼和浩特市第十三届人民代表大会公告

第十八号


呼和浩特市第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《呼和浩特市封山育林管理办法》，已由内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准，现予公布，自二O一二年五月一日起施行。



二O一二年五月七日





内蒙古自治区人民代表大会常务委员会关于批准《呼和浩特市封山育林管理办法》的决议


（2012年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）



内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议决定，批准呼和浩特市人民代表大会常务委员会报请批准的《呼和浩特市封山育林管理办法》，由呼和浩特市人民代表大会常务委员会公布施行。



呼和浩特市封山育林管理办法


（2012年1月1日呼和浩特市第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过
2012年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准）



第一条为了保护森林资源，防止水土流失和风蚀沙化，改善生态环境，根据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国森林法实施条例》、《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国森林法〉办法》和有关法律、法规，结合实际，制定本办法。
第二条封山育林是指对具有天然下种或者萌蘖能力的疏林地、无立木林地、宜林地、灌丛实施封禁，保护植物的自然繁殖生长，并辅以人工促进手段，促使形成森林或者灌草植被；以及对低质、低效有林地、灌木林地进行封禁，并辅以人工促进经营改造措施，以提高森林质量的一项技术措施。
第三条凡在封山育林范围内生活的居民或者从事自然资源开发以及生产、建设、旅游等活动的单位和个人，必须遵守本办法。
第四条市和旗县区人民政府林业行政主管部门负责本辖区封山育林的监督管理工作。国土资源、交通运输、水务、农牧、旅游等行政主管部门按照各自的职责，协同林业行政主管部门做好封山育林管理工作。
第五条市人民政府应当根据土地利用总体规划和生态建设规划，制定封山育林总体规划和年度计划；旗县区人民政府根据总体规划负责制定封山育林管理区域规划和年度实施计划；乡(镇)、村及国有林经营单位制定封山育林实施方案，落实具体经营管理措施。市和旗县区人民政府应当把封山育林工作纳入国民经济和社会发展计划，封山育林所需经费列入年度财政预算。
第六条封山育林总体规划和管理区域规划应当明确封山育林范围、地点、面积、封育条件、培育植物品种、育林措施、封禁方式、封育年限、管护措施、经营管理、经营目的、投资概算、资金筹措、效益估算等主要内容。封山育林范围的划定，应当避开现有村民居住区、依法生产的厂矿、耕地等非林业用地。
第七条封山育林管理区一经划定，应当严格管理：(一)明确封山育林管理区的范围和管理措施，根据不同地区和不同情况确定封山育林年限，并由旗县区人民政府予以公告；(二)市和旗县区林业行政主管部门应当建立健全封山育林检查验收制度，定期检查封育措施和封育成效。封山育林管理区封育期满，经市林业行政主管部门组织验收，达到国家规定封育成效标准的，由旗县区人民政府公告解除封山育林措施，未达到国家规定封育成效标准的，应当延长封育期；(三)乡(镇)、村及国有林经营单位应当建立封山育林护林组织，配备专、兼职护林员。订立封山育林护林公约，建立封山育林档案和落实具体管护措施；(四)乡(镇)、村及国有林经营单位，应当在封山育林管理区建立封山育林设施，并在主要路段、山口等地设立醒目的标志牌、界桩等，明示封山育林的范围及主要禁止行为。
第八条封山育林管理区内，各级人民政府应当采取人工造林、飞播造林(草)、人工促进天然更新等有效措施，恢复植被。
第九条封山育林应当采取全面封禁(全封)或者季节性封禁(半封)两种方式。在封山育林管理区内，禁止下列行为：(一)采伐林木、放牧、砍柴和非抚育性修枝；(二)擅自移动或者毁坏标志牌、界桩、围栏及其他封山育林设施；(三)开垦、采石、采矿、采砂、采土、建坟、采种、采脂、掘根、剥树皮；(四)吸烟、燃放烟花爆竹、烧荒、烧纸、野炊及其他易引起火灾的用火行为；(五)其他破坏林木、植被的行为。全面封禁的管理区内，15度以上现有坡耕地应当逐年退耕还林(草)，非植物生长季节在保护林木不受损害的前提下，可以有组织地收割牧草。季节性封禁的管理区内，植物主要生长季节应当全面封禁。其他季节在保护林木不受损害的前提下，仅允许有计划、有组织地进行抚育管理和收割牧草。
第十条封山育林作业设计，由旗县区林业行政主管部门编制，报上级林业行政主管部门批准后方可施工。封山育林管理区的封育期内，为保护、培育林木生长需要采挖树木的，必须经林业行政主管部门依法批准后方可实施。
第十一条各级人民政府应当教育群众保护封山育林管理区内林草植被。对自然条件差又因封山育林严重影响群众生产生活的，旗县区人民政府应当采取有效措施，加以解决。
第十二条依法进行勘察、开采矿藏和各项工程建设，必须占用或者征用、征收封山育林管理区范围内林地的，应当依照森林法等法律、法规，经县级以上林业行政主管部门审核同意，并缴纳森林植被恢复费后，依照有关法律、法规办理建设审批手续。需要采伐林木的应当依法申请林木采伐许可证。
第十三条在封山育林管理区内开发森林旅游项目，需经旗县和市人民政府林业行政主管部门逐级审核同意。经批准的森林旅游开发项目，必须在划定的经营区域和面积内进行，并制定林草植被管护和防火措施，确定管护责任人。
第十四条各级人民政府应当逐级建立森林防火、林木病虫害防治责任制，做好封山育林管理区内森林火灾的预防和扑救工作以及病虫鼠害防治工作。
第十五条为封山育林划拨的专项资金和收缴的林地林木补偿费以及森林植被恢复费等费用，必须专款专用，任何单位和个人不得挤占、挪用。县级以上审计部门应当定期进行审计监督。
第十六条违反本办法第九条规定，由林业行政主管部门按下列规定处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究其刑事责任：(一)盗伐林木的，责令补种盗伐株数十倍的树木，并确保其成活；没收盗伐的林木或者违法所得，并处盗伐林木价值三倍以上十倍以下的罚款；(二)滥伐林木的，责令补种滥伐株数五倍的树木，并确保其成活；处滥伐林木价值二倍以上五倍以下的罚款；(三)进入封山育林管理区内放牧或者散放牲畜的，责令纠正违法行为；损毁林木的限期按毁坏林木株数的三倍进行补种，并按大畜每头(匹)每次处以50元以上100元以下罚款，小畜每头(只)每次处以10元以上50元以下罚款；(四)违法采石、采矿、采砂、采土的，责令其停止违法行为，补种毁坏林木株数三倍的树木，并处毁坏林木价值二倍以上五倍以下的罚款；(五)在封山育林管理区内不按规划退耕还林(草)的，责令限期退耕还林(草)，在封山育林管理区内开荒种地或者退耕还林(草)后又复垦的，按照森林法有关开垦林地的规定予以处罚；(六)在封山育林管理区内烧荒、烧纸、野炊、采药、砍柴或者擅自收割牧草的，责令其停止违法行为，并处以50元以上500元以下罚款；造成损失的，责令其赔偿损失。按照本办法规定，应当补种树木，而拒绝补种或者补种不符合规定的，由林业行政主管部门代为补种，所需费用由违法者支付。
第十七条违反本办法第十条第一款规定的，责令其限期改正；情节严重的，对有关责任人给予行政处分。违反本办法第十条第二款规定的，按照本办法第十六条第(二)项规定处罚。
第十八条违反本办法第十二条第一款规定的，责令限期补办手续或者退还所占用的林地，并处以每平方米10元以上30元以下的罚款；造成林地破坏或者其他实际损失的，责令赔偿损失。违反本办法第十二条第二款规定的，按照本办法第十六条第(一)项规定处罚。
第十九条破坏封山育林设施的，处以500元以上2000元以下罚款；造成经济损失的，赔偿经济损失。
第二十条林业行政主管部门的工作人员，国有、集体森林经营单位的主管人员以权谋私、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，或者向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请复议也不提起诉讼又不履行处罚决定的，作出处罚决定的部门可以依法申请人民法院强制执行。
第二十二条本办法自2012年5月1日起施行。