陕西省物价局


陕西省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
陕西省物价局



第一条 为了规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。

第二条 本办法适用于经各级工商行政管理机关登记注册的物业管理单位托管的以及房地产开发企业附设临时机构代管的城市住宅小区、居民集中居住区物业管理服务的收费管理。
本办法所称住宅小区物业管理服务收费，系指由专门机构、人员按照业主委托对城市住宅小区、居民集中居住区内的房屋、附属建筑物以及公共设施、设备、场所进行社会化、专业化管理、维护、修理、整治并提供相关服务所收取的费用。
第三条 各级政府的物价管理部门是物业管理服务收费的主管机关。
物业管理服务收费实行统一办法，分级管理。中央在陕、军队驻陕和省属房地产开发经营企业附设的物业管理单位，以及在中央、省级工商行政管理部门注册登记的物业管理单位，由省物价局核定收费标准并进行监督管理。
第四条 物业管理服务收费，根据收费项目的重要程度和特点，分别实行政府定价和经营者定价。
综合管理服务费、物业维修养护费和交通工具停放保管费，实行政府定价。暖气费、中央空调费以及为业主提供特约服务的收费，实行经营者定价。
第五条 实行政府定价收费项目的收费标准，由物业管理单位根据所提供管理服务的合理费用开支提出意见，征求业主委员会或业主代表意见后，按照价格管理权限报物价部门审批。物业部门在核实成本费用的基础上，以独立小区、居住区或楼宇为单位核定收费标准。
物业管理单位可以根据管理服务内容与管理费用变化等情况，报经物价部门核准后适时调整收费标准。
实行经营者定价的收费项目和标准，由物业管理单位与业主委员会或业主代表协商议定，报物价部门备案。
物业管理单位向物价部门呈送收费报告，须附报以下文件和资料：
（一）物业管理单位的营业执照、资质证书和物业托管合同复印件；
（二）业主委员会或业主代表对收费标准的意见；
（三）收费标准的计算依据；
（四）年度物业管理服务费用的收支预（决）算。
第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公开并与物业管理服务水平和业主承受能力相适应的原则。其收费标准应以物业管理服务的合理成本费用为基础，加法定税费与合理利润核定。
第七条 物业管理服务收费的费用构成：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）房屋共用部位、公共场所及公共设施、设备的维修养护费用；
（三）公共设施、设备的运行费用；
（四）环境绿化美化、清洁保洁、安全保卫费用；
（五）物业管理单位的办公费用；
（六）固定资产折旧、修理费用；
（七）其他费用；
（八）法定税费；
（九）合理利润，居民住宅管理的成本利润率暂按3～5％掌握，别墅、公寓可适当放宽。
本条第二至七项所称费用，均系指除工资及福利费以外的物质消耗费用。
第八条 物业管理单位收取管理服务费后，必须相应提供下列管理和服务：
（一）负责楼宇外墙面、屋面、楼梯间、楼道等共用部位、共用空间以及附属配套建筑物、道路、场地、路灯等的管理与维修养护，保持完好无损；
（二）负责管理区内的供电、供水、供气、排水、排污、采暖、制冷系统及电梯、消防、共用天线等公共设备设施的管护、整治和维修（业主户内上下水、暖气、天然气、煤气管道及供电线路维修，材料费由业主承担），保持正常运行、使用。
（三）负责管理区内的安全保卫与事故防范，保持良好的治安秩序；
（四）负责楼道、楼梯间、电梯间、道路、院落、化粪池、污水井等公共场所及附属设施的清扫、保洁与垃圾粪便清运，保持环境整洁；
（五）负责园林、绿地、楼前屋后、道路两旁的绿化美化和管护，保持环境优美；
（六）负责协调处理管理区内日常发生的有关公共事务和纠纷；
（七）提供物业委托管理合同中约定的和接受业主委托的其它服务项目，以及物业管理单位承诺的便民服务措施。
第九条 物业业主应按照物价部门核定的收费标准按时交纳物业管理服务费。对逾期不交者，从超过规定时限之日起，物业管理单位可以按日加收所欠交费额3‰的滞纳金。
物业管理单位应严格执行物价部门核定的以及合同约定的收费标准，使用合法的收费票据，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布，自觉接受业主监督。
第十条 实行政府定价的综合管理服务费、物业维修养护费及车辆停放保管费一般实行先服务后收费，即在月度（或季度）结束之后限期收缴。
物业产权人与使用人相互分离的，物业维修养护费应向产权人收取，其他费用应向使用人收取。综合管理服务费与物业维修养护费一般以业主占用房屋的建筑面积计算收缴。
纳入物业管理范围尚未出售（出租）的房屋，以及业主购买暂未入住的房屋，产权人仍应按规定交纳物业维修养护费和不高于规定标准30％的综合管理服务费。
第十一条 物业管理单位代有关部门向业主收取的水费、电费、管道煤气费、有线电视收视费等，属于代办性服务，应按照政府有关部门规定的收费标准和收费周期代收代缴。对于逾期不交者，可以按照有关收费部门的规定收取滞纳金。
代收代缴水、电费，应按不同用途、不同价格（指生活用、商业用等）分别计量、计价，不得混合收费或就高收费；除管线损耗部分可以向业主合理分摊外，不得加价加费，水电费收缴情况应定期向业主公布。
电梯、中央空调和水泵等机电设备运行用电的电费及其它共用水、电费，物业管理单位应单独计量、计费。
第十二条 由经营者定价的自设供暖系统的冬季采暖费，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理单位提出收费方案，征得业主委员会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一采暖期滚动使用，不得挪作他用。
第十三条 房屋公共部位及公共建筑、公共设备、设施需要进行大修、中修或更新改造的，由物业管理单位编制详细计划和预算，经业主委员会（或业主代表）审查同意后实施。所需费用首先由原开发建设单位提留移交的公共设施专项基金中列支；无此专项基金或专项基金不敷使用的
，由受益人共同合理分摊。工程完工后，其收支情况须向业主公布，接受业主监督。
新建商品房在国家规定的质量保修范围与保修期限内的大中修与设备更换，应由原房屋开发建设单位负责，其费用不得由业主负担。
第十四条 物业管理单位与业主之间发生的收费争议，业主委员会应进行调解；调解不成的，由物价部门仲裁，或通过诉讼程序解决。
第十五条 凡有下列行为之一的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依照国家有关法律、法规进行检查处理：
（一）未报经物价部门批准，擅自制定或提高属于政府定价范围的收费标准的；
（二）在本办法的规定和业主委托之外，巧立名目乱收费用，以及强行服务并收取费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符，只收费不服务，多收费少服务以及管理服务不到位的；
（五）其它违反价格管理法规的行为。
第十六条 写字楼等非住宅物业的管理服务收费，可参照本办法进行管理。
第十七条 本办法由陕西省物价局负责解释。
第十八条 本办法发布之前有关物业管理服务收费的规定，凡与本办法不一致的，均以本办法为准。



1998年6月4日
中国地名委员会 民政部


中国地名委员会、民政部关于进一步加强地名管理工作的通知
中国地名委员会、民政部



各省、自治区、直辖市地名委员会、民政厅：
地名管理是国家行政管理的组成部分，是一项政治性、政策性、科学性很强的工作。新中国成立后，我国政府十分重视地名管理工作。特别是1977年中国地名委员会建立以来，我国的地名管理在标准化、规范化、法制化建设方面取得了显著成绩，在国家社会生活中发挥了重要作用，产
生了明显的社会效益。随着我国政治、经济体制改革和各项事业的发展，社会各方面对地名管理提出了更高的要求。
目前，我国地名工作正进行着两个大的转变：一是地名工作由开创性的基础工作转变到以地名管理为主的新阶段；二是改变了地名工作领导体制，即各级地名委员会办公室由非常设机构变为同级政府行政序列中的职能部门。为了适应这两个转变，使我国地名管理工作不断前进，当前，
要认真做好以下几个方面的工作：
一、加强领导，制订地名管理工作规划
地名管理是国家地名工作的中心内容，是一项涉及面广、影响较大的系统管理工程。各级领导要提高对地名管理工作意义的认识，加强对这项工作的领导。各级地名管理机构要根据地名工作的性质和任务，做好长期规划和短期计划。对地名工作的立法、管理、科研以及档案建设进行统
筹安排，合理部署，使本地区地名工作有计划、分步骤地稳步前进。
当前，应把城镇地名管理做为地名管理工作的重点，把地名命名、更名以及包括城乡街巷门牌在内的地名标志建设做为地名管理的重要内容。这两项工作做好了，可以推动整个地名工作的发展，使我国的地名工作进入一个更高的管理层次。
二、进一步完善地名管理的法制化建设
地名管理的各项法规和技术规范是进行地名管理工作的依据。因此，地名管理的法制化建设是地名管理的基础工作，没有一套完整的管理法规和技术规范，地名管理就无所遵循。地名法制化建设的进一步完善，标志着地名管理工作的不断深化。
各项地名管理法规和技术规范的制订，必须依据国家的有关方针、政策，体现广大人民群众的意志和利益。当前，各级人民政府应根据国务院《地名管理条例》，制订适合本辖区的地名管理办法或实施细则。在管理工作中，要针对迫切需要解决的问题，制订有关规定和办法，使法制化
建设与地名管理工作紧密结合起来。
三、加强地名工作的行政管理职能
地名工作专业性较强。十多年来，各级地名管理机构做了大量的开创性工作，为地名管理奠定了基础。现在，地名工作已进入以管理为主的新阶段，因此，要加快地名机构职能的转变，突出其政府行政管理职能，严格地名命名、更名的申报、审批制度，加强标准地名使用的行政监督。

对地名命名、更名和使用中存在有法不依的现象，要采取有效措施，予以纠正，以期推动地名标准化工作的顺利进行。
四、健全地名管理机构，理顺工作关系
建立和健全各级地名机构是搞好地名管理的组织保证。劳动人事部《关于改变地名工作领导体制的通知》(劳人编［1987］142号)要求，地方各级地名委员会的工作机构， 原则上并入各级民政部门。这一决定，使地名工作从行政管理上得到了加强，从职能上理顺了关系，也有利于建立
一个完整、稳定的地名管理体系。
各级民政部门对地名机构的交接工作要持积极态度。省级地名委员会办公室划归民政厅后，尽可能单独做为一个职能处室，地、县两级应在民政部门内设地名管理科室，对外仍保留各级地名委员会办公室的名义。
为便于协调各有关部门间的地名工作，各级地名委员会应予保留。撤销的要恢复；没有的要尽快建立起来。各级人民政府将地名工作归口民政部门的同时，要妥善解决好人员编制、经费等有关问题。
五、加强干部队伍建设，提高地名工作人员素质
地名工作的发展，给地名管理干部队伍建设提出了更高的标准和要求。要采取多种方式对在职干部进行培训，努力提高他们的政治和业务素质。地名管理干部不仅要加强政治理论学习，提高贯彻党和国家各项方针政策的自觉性，同时，要深入钻研业务，提高行政管理能力，逐步把地名
干部培养成为一支具有现代化管理水平的专家型队伍。从事地名工作的同志，要继续发扬创业精神和奉献精神，为开拓我国的地名管理事业，为社会主义现代化建设做出更大的贡献。



1990年6月29日