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方某优先购买权能否得到法院的支持?/左志平

时间:2024-07-22 09:43:27 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8477
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方某优先购买权能否得到法院的支持?

左志平

一、案情简介
倪某是个体业主,在宣城市环城东路19号有属于自己所有的6-7号门面房两间及202室住房一套。2004年4月22日,倪某将两间面目房出租给方某,双方签订了一份租房协议,约定租期三年,月租金2200元,租赁期满倪某出租和出售在同等条件下方某优先。租赁协议签订后,双方各自履行了合同的义务,倪某提供租赁物给方某使用,方某支付倪某三年的租金。2004年8月初,倪某因养猪场缺乏资金,遂出售已出租给方某的门面房及住房,并在农贸市场张贴售房广告。李某、安某看到广告后,即与倪某取得联系,双方协商房屋买卖事宜。2004年8月17日双方达成房屋买卖协议,倪某将环城东路19号的6-7号门面房两间及202室住房一套买给李某、安某,价款为685000元。李某、安某当日预付定金50000元给倪某。次日,双方有签订一份补充协议,约定到房屋产权部门进行房屋交易时所签订的协议是为办证用。随后,倪某与李某、安某到宣城市房地产产权交易部门,又签订二份协议,约定门面房价格为32万元,住房为7万元,将该二份协议提交给产权交易中心。房地产交易部门于当日进行房屋价值评估,市场价为415000元。李某、安某并支付倪某房款408000元。2004年9月10日李某、安某领取了购买房屋的产权证书。方某获知后,即向倪某主张优先购买权,双方产生纠纷。方某向法院起诉,要求确认享有优先购买权,确认倪某与李某、安某之间的房屋买卖无效,要求在同等条件下购买租赁的房屋。
二、存在的分歧
在审理该案中,存在两中处理意见,第一种意见是驳回方某的诉讼请求。理由是,方某是享有优先购买权,虽然倪某没有在出售房屋时没有通知方某,但倪某在公开出售房屋的过程中,方某应当知道倪某售房行为,方某应当行使优先权,要求倪某在同等条件下购买租赁的房屋,而方某没有行使优先购买权,却在倪某与李某、安某产权变更后来主张权利,显然违背了诚实信用原则,损害交易安全,方某的行为应当视为对优先购买权的放弃,方某的请求不能支持。第二种意见是应当支持方某的诉讼请求。理由是,方某享有优先购买权,作为出租人倪某在出售房屋时,应当提前通知方某,告知方某优先购买的权利,而倪某没有履行法定的通知义务,损害了方某优先权。即使方某知道倪某出售房屋的行为,方某在合理的期限行使优先权也是正当的。倪某与李某、安某之间的房屋买卖过程时间仅仅只有一个多月,根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见的规定》,方某在倪某与李某安某交易后主张优先权,是对自己权利的维护,方某请求有事实和法律依据,应当获得法院的支持。
三、笔者的观点
笔者同意第二种处理意见,但理由不尽相同。笔者将从优先购买权的性质和权利行使期限来探讨。
一、优先购买权的性质。所谓优先购买权,是指财产所有人处分财产时,依法享有优先购买的当事人,在同等条件下享有优先于他人购买的权利。房屋优先购买权是期待权,是在房屋出卖以前,权利人不能向房屋所有人主张任何权利,该权利能否行使、何时才能行使是不确定的。法律赋予房屋承租人享有优先购买权,只是使其取得了某种期待的利益,即期待将来在房屋出售时可以享受的利益。因此,房屋期待权属于物权的期待权。房屋优先购买权是法定民事权利,是由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利相对于出租人来说,承租人的优先购买权其实是对他的所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先权,出租人不得将房屋卖给第三人。
二、出租人通知义务的违反。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)第118条的规定:“出租人出卖房屋,应提前三个月通知承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这两个法律的规定,承租人的优先购买权行使期限确定为出售之前的三个月或合理期限内。出租人应当通知承租人自己的出售意图,且出租人通知承租人是法定的义务,出租人应当将租赁的房屋拟出售的价款、出售的形式告知承租人,让承租人在合理的期限内决定是否行使优先权。否则,出租人出售房屋的行为剥夺了承租人具有物权性质的优先购买权,致使承租人没有机会行使权利来对抗出租人与第三人的买卖行为。出租人的行为侵害承租人法定的权利,承租人在知道权利被侵害后行使权利,并没有损害交易安全,也不违反诚实信用原则。
三、本案中,方某作为承租人享有租赁房屋出售的优先购买权,倪某在出售房屋时应当按照法律的规定通知方某,告知方某其租赁的房屋将要出售,以及出售的拟定价格和方式,是否参与购买等内容,让方某知道是否购买的法律后果。然而,倪某出售房屋没有履行通知义务,尽管倪某张贴广告公开出售,倪某的行为剥夺了方的优先权。方某要求确认自己享有优先购买权,并确认倪某与李某、安某的房屋买卖行为无效的请求有事实和法律依据,应当获得法律的支持。


二00五年十一月十六日


哈尔滨第24届世界大学生冬季运动会知识产权保护规定

黑龙江省人民政府


哈尔滨第24届世界大学生冬季运动会知识产权保护规定


黑龙江省人民政府令

第 2 号



  《哈尔滨第24届世界大学生冬季运动会知识产权保护规定》业经二○○七年三月二十一日省政府第四十八次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

     省 长 张左己       

2007年4月10日







  第一条 为了依法保护哈尔滨第24届世界大学生冬季运动会(以下简称大冬会)知识产权,维护大冬会知识产权人和相关权利人的合法权益,根据有关法律、法规,制定本规定。


  第二条 在本省行政区域内发生的与大冬会知识产权保护相关的行为,适用本规定。


  第三条 工商行政管理部门负责大冬会知识产权保护的综合协调工作。
工商、知识产权、版权、海关、公安、体育、城管执法等行政管理部门,应当按照各自的职责做好大冬会知识产权的保护工作。


  第四条 本规定所称大冬会知识产权是指与大冬会有关的商标、特殊标志、专利、作品和其他智力创作成果等专有权利。
  大冬会知识产权人和相关权利人是指国际大学生体育联合会(以下简称国际大体联)、中国大学生体育协会(以下简称中国大体协)、大冬会组织委员会(以下简称组委会)和经合法授权的被许可人。


  第五条 本规定所称与大冬会有关的商标、特殊标志、专利、作品和其他智力创作成果是指:
  (一)国际大体联会徽,国际大体联及其简称,国际大体联会歌,国际大体联项目命名,国际大体联项目徽章等名称、图形或者其组合;
  (二)中国大体协的徽记和名称;
  (三)哈尔滨申办、承办大冬会期间,大冬会申办委员会、组委会自行或者委托他人开发的徽记、吉祥物、名称、标识(含“哈尔滨2009”)、会歌、会旗、口号、奖牌、创作作品;
  (四)其他与大冬会有关的知识产权客体。


  第六条 大冬会知识产权保护应当遵循维护世界大学生体育运动尊严,专有权利不可侵犯,依法保护的原则。


  第七条 对大冬会知识产权的使用,应当维护大冬会知识产权的合法性、严肃性,确保其形象完整、准确,不得改动。
  使用本规定第五条(一)、(三)、(四)项大冬会知识产权的,应当经组委会或者国际大体联授权的机构批准、授权后方可使用;使用本规定第五条(二)项大冬会知识产权的,应当经中国大体协批准、授权后方可使用。
  未经大冬会知识产权人许可,任何人不得因商业目的使用大冬会知识产权。


  第八条 本规定所称商业目的,是指以营利为目的,以下列方式使用大冬会知识产权:
  (一)将大冬会知识产权用于商品、商品包装或者容器以及商品交易文书上;
  (二)将大冬会知识产权用于服务项目中;
  (三)将大冬会知识产权用于广告宣传、商业展览、营业性演出以及其他商业活动中;
  (四)销售、进口、出口含有大冬会知识产权的商品;
  (五)制造或者销售与大冬会知识产权有关的商品;
  (六)可能使人误认为行为人与大冬会知识产权人之间有赞助或者其他支持关系而使用大冬会知识产权的其他行为。


  第九条 将大冬会知识产权用于非商业目的时,必须明显区别于商业行为,不得为企业或者经营者提供商业机会或者广告宣传。


  第十条 任何组织和个人不得冒用国际大体联、中国大体协、组委会的名义,从事募捐、征集赞助、制作发布广告、组织宣传等活动。


  第十一条 禁止下列侵犯大冬会知识产权的行为:
  (一)未经授权,在生产、经营、广告、宣传、表演和其他活动中使用相同或者近似的商标、特殊标志、专利、作品和其他创作成果;
  (二)因商业目的伪造、擅自制造相同或者近似的商标标识、特殊标志或者销售伪造、擅自制造的商标标识、特殊标志;
  (三)未经授权,利用、变相利用相同或者近似的商标、特殊标志、专利、作品和其他创作成果;
  (四)未经授权,在登记注册和网站、域名、地名、建筑物、构筑物、场所等名称中使用相同或者近似的商标、特殊标志和其他创作成果;
  (五)明知他人实施侵犯知识产权行为,而为其提供场所、仓储、运输、邮寄、隐匿等便利条件;
  (六)违反有关法律、法规、规章规定的其他侵权行为。


  第十二条 广告主、广告经营者、广告发布者在广告设计、制作、代理、发布活动中不得侵犯大冬会知识产权;广告经营者、广告发布者在广告活动中应当加强审核,严格查验证明文件。


  第十三条 任何组织和个人对侵犯大冬会知识产权的行为均可以向工商、知识产权、版权等行政管理部门举报。受理举报的工商、知识产权、版权等行政管理部门应当按照各自职权及时进行处理;对不属于本部门职权范围内的,应当及时移送有权机关处理。


  第十四条 工商行政管理部门处理侵犯大冬会商标专用权纠纷案件时,认定侵权行为成立的,应当责令立即停止侵权行为,没收、销毁侵权商品和专门用于制造侵权商品、伪造注册商标标识的工具,并依据《中华人民共和国商标法》的有关规定予以罚款处罚。
  工商行政管理部门根据已经取得的违法嫌疑证据或者举报,对涉嫌侵犯大冬会商标专用权的行为进行查处时,对有证据证明是侵犯大冬会商标专用权的物品,可以查封或者扣押。


  第十五条 知识产权管理部门在处理侵犯大冬会专利权纠纷时,根据请求人申请,并在其提供相应担保后,可以封存或者暂扣与案件有关的物品;在查处假冒大冬会专利、冒充专利案件过程中,发现当事人有转移、隐匿、销毁与案件有关的物品等情况,导致案件难以查处或者难以执行的,可以封存或者暂扣与案件有关的物品。
  对违反本规定,侵犯大冬会专利权,知识产权行政管理部门认定专利侵权行为成立的,应当责令侵权人立即停止侵权行为,销毁制造侵权产品的专用设备,并且不得销售、使用尚未售出的侵权产品或者以任何其他形式将其投放市场;侵权产品难以保存的,责令侵权人销毁。
  侵权人与被侵权人达成专利权转让或者专利实施许可协议的,不适用本条第二款的规定。


  第十六条 对违反本规定侵犯大冬会著作权,损害公共利益的行为,可以由版权行政管理部门责令停止侵权行为,没收违法所得,没收、销毁侵权复制品,并依据《中华人民共和国著作权法》的有关规定予以罚款处罚;情节严重的,版权行政管理部门可以没收主要用于制作侵权复制品的材料、工具、设备等。


  第十七条 违反本规定,侵犯大冬会知识产权的,依据有关法律、法规、规章的规定予以行政处罚。有关法律、法规、规章没有规定的,对非经营活动中的违法行为处以五百元以上一千元以下罚款;对经营活动中的违法行为,有违法所得的,处以违法所得三倍以上五倍以下罚款,最高不得超过五万元;没有违法所得的,处以五千元以上二万元以下罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  前款规定的行政处罚,对涉及商标、特殊标志、广告、企业注册的违法行为,由工商行政管理部门查处;对专利侵权行为,由知识产权行政管理部门查处;对著作权侵权行为,由版权行政管理部门查处。对在其他领域的侵权行为,由工商行政管理部门会同有关行业行政主管部门查处。
  进出口货物涉嫌侵犯大冬会知识产权的,由海关依照《中华人民共和国海关法》和《中华人民共和国知识产权海关保护条例》的有关规定查处。


  第十八条 行政管理部门受理大冬会知识产权侵权案件,在调查取证时,可以行使下列职权,有关当事人应当予以协助:
  (一)询问有关当事人,调查与侵犯大冬会知识产权有关的情况;
  (二)查阅、复制与侵权活动有关的合同、发票、账簿以及其他有关资料;
  (三)对当事人涉嫌侵犯大冬会知识产权活动的场所实施现场检查;
  (四)检查与侵权活动有关的物品。
  以暴力、威胁等方法阻碍行政管理部门工作人员依法执行职务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第十九条 侵犯大冬会知识产权的行为人,应当依法承担相应的民事责任。


  第二十条 本规定施行前已经依法使用本规定第五条所列知识产权的,可以在原有范围内继续使用。


  第二十一条 侵犯大冬会知识产权,引起纠纷的,当事人可以依法申请仲裁;也可以请求相关行政管理部门处理;还可以直接向人民法院起诉。
  当事人对民事赔偿申请调解的,受理侵权案件的行政管理部门应当自受理之日起二个工作日内立案,并在十个工作日内予以调解;调解不成的,当事人可以向人民法院起诉。


  第二十二条 知识产权相关行政管理部门工作人员未依法履行职责,或者包庇侵犯大冬会知识产权人和相关权利人合法权益的行为人的,由其所在单位或者上级行政管理机关给予行政处分。


  第二十三条 大冬会知识产权除依据本规定受到保护外,还可以依据《中华人民共和国著作权法》、《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国专利法》、《特殊标志管理条例》等法律、行政法规的规定获得保护。


  第二十四条 本规定自公布之日起施行。




上海市公共信息系统安全测评管理办法

上海市人民政府


上海市人民政府令
第58号

  
  《上海市公共信息系统安全测评管理办法》已经2006年4月17日市政府第104次常务会议通过,现予公布,自2006年7月1日起施行。

市长 韩正
二○○六年五月七日

上海市公共信息系统安全测评管理办法
(2006年5月7日上海市人民政府令第58号公布)

  第一条(立法目的)
  为了规范本市公共信息系统安全测评活动,保障公共信息系统正常运行,制定本办法。
  第二条(定义)
  本办法所称的公共信息系统安全测评,是指依据有关信息安全标准、规范,对本市承担公共管理职能的机构(以下简称公共管理机构)以及提供社会公共服务的单位(以下简称公共服务单位)的计算机信息系统,进行安全保障性能测试、评估的活动。
  第三条(适用范围)
  本市行政区域内的公共信息系统安全测评及其管理活动,适用本办法。法律、法规另有规定的,从其规定。
  第四条(管理部门)
  上海市信息化委员会(以下简称市信息委)负责本市公共信息系统安全测评的组织协调和监督管理工作。
  第五条(责任制度)
  公共管理机构、公共服务单位的负责人应当承担开展公共信息系统安全测评的管理责任。各有关主管部门应当督促所属的公共管理机构、公共服务单位开展公共信息系统安全测评。
  第六条(测评年度计划)
  市信息委应当会同各有关主管部门,制定公共信息系统安全测评年度计划,组织公共管理机构、公共服务单位实施,并进行指导、监督。
  第七条(新建系统的测评)
  新建公共信息系统的,公共管理机构、公共服务单位应当在系统建设前将安全设计方案报送市信息委审查;市信息委应当在15日内提出审查意见。新建的公共信息系统试运行结束后30日内,应当进行安全测评。
  第八条(测评机构)
  公共信息系统安全测评,应当由国家有关部门认可的信息安全测评机构(以下简称测评机构)实施。公共管理机构的公共信息系统,由市信息委指定的测评机构统一实施安全测评;公共服务单位的公共信息系统,由该单位委托的测评机构实施安全测评。
  第九条(测评协议)
  公共管理机构、公共服务单位应当与测评机构签订公共信息系统安全测评协议,明确测评的范围、内容、方案、期限、费用和违约责任等事项。公共信息系统安全测评协议的示范文本,由市信息委制定。
  第十条(测评要求)
  测评机构应当依据国家和本市信息技术、信息系统安全的标准、规范,实施公共信息系统安全测评,保证测评活动的客观、公正。
  第十一条(安全事项告知与协助义务)
  安全测评的实施过程可能影响公共信息系统正常运行的,测评机构应当事先告知公共管理机构、公共服务单位,并协助其采取相应的预防措施。
  第十二条(测评报告)
  测评机构实施公共信息系统安全测评后,应当出具包括以下内容的测评报告:
  (一)测评范围、内容;
  (二)测评所依据的相关标准、规范;
  (三)系统安全的评估结论、整改建议。测评报告应当由测评机构负责人签署。
  第十三条(安全整改)
  公共管理机构、公共服务单位应当根据测评报告的整改建议,对公共信息系统采取安全整改措施;测评机构应当给予协助和指导。公共管理机构完成安全整改后15日内,应当将整改情况报送市信息委备案;公共服务单位完成安全整改后15日内,应当将整改情况报送其主管部门备案。
  第十四条(测评实施情况的报告)
  测评机构应当每季度将实施公共信息系统安全测评的汇总情况向市信息委报告;发现公共信息系统存在重大安全问题时,应当立即向市信息委报告。
  第十五条(动态复测)
  公共信息系统安全测评后,应当每两年进行一次复测;系统的网络结构、信息处理流程等发生重大变更的,应当及时进行复测。公共信息系统的复测应当包括以下内容:
  (一)系统前次测评时发现的主要问题;
  (二)核心网络设备、服务器、安全防护设施、应用软件等系统关键部分发生变更,可能出现的安全隐患;
  (三)新的信息技术可能对系统安全造成的影响。
  第十六条(测评机构的保密义务)
  测评机构对公共信息系统安全测评过程中取得的技术数据、业务资料等信息负有保密义务,不得以任何方式将相关信息提供给第三方。
  第十七条(测评机构的行为禁止)
  禁止测评机构从事下列活动:
  (一)信息安全产品开发、营销和信息系统集成活动;
  (二)限定公共管理机构、公共服务单位购买、使用其指定的信息安全产品;
  (三)其他可能影响测评客观、公正的活动。第十八条(未进行测评或者整改的处理)公共管理机构、公共服务单位未按照本办法的规定开展公共信息系统安全测评或者采取安全整改措施的,由市信息委或者相关主管部门责令其改正;因未开展公共信息系统安全测评或者采取安全整改措施,导致系统发生安全故障的,依法追究有关负责人的行政责任。
  第十九条(对测评机构违法行为的处理)
  对测评机构违反本办法的行为,由市信息委按照下列规定进行处理:
  (一)违反本办法第十四条规定,未报告公共信息系统安全测评情况或者重大安全问题的,责令改正,并处1万元以下罚款;
  (二)违反本办法第十六条规定,向第三方提供公共信息系统安全测评相关信息的,或者违反本办法第十七条规定,从事可能影响测评客观、公正的活动的,责令改正,并处3万元以下罚款。
  第二十条(施行日期)
  本办法自2006年7月1日起施行。